Срок исковой давности при оспаривании сделок
Срок, в течение которого могут возникнуть вопросы о законности сделки, варьируется в зависимости от конкретной ситуации. Но стандартный срок исковой давности по Гражданскому кодексу - три года с момента покупки.
Как защитить себя от потери жилья при банкротстве бывшего собственника
Гарантировать, что сделку не аннулируют через месяц или даже несколько лет, не может никто, подчеркивает Ташлыков. Но можно максимально снизить риски. Для этого нужно тщательно проверить не только объект, но и продавца.
Как проверить собственника квартиры на банкротство
запросить справку о его кредитной истории. Единого реестра кредитных задолженностей нет, в стране работает сразу несколько бюро кредитных историй (БКИ). Разные банки подают сведения в разные БКИ. При этом бюро не передают информацию третьим лицам без согласия гражданина. Поэтому потенциальному покупателю следует до сделки попросить, чтобы продавец получил этот документ. По закону дважды в год он может сделать это бесплатно.
посмотреть открытые исполнительные производства на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Для этого достаточно знать фамилию и имя должника, регион его проживания и дату рождения.
Совет эксперта
"Если вы обнаружите задолженности от 500 тыс. руб., не соглашайтесь на большие скидки и не занижайте стоимость недвижимости в договоре. В законе не говорится, какой размер скидки считать подозрительным. Эта сумма может зависеть от размера долга и суммы сделки. Если недвижимость стоила десятки миллионов, а скидка составила несколько сотен тысяч, скорее всего, ее не посчитают значительной, - говорит Ташлыков. - Но если продавец предлагает купить квартиру в два раза ниже рыночной цены и имеет крупные задолженности - риск очень высок".
Оспаривание сделок с недвижимостью в рамках дел о банкротстве преимущественно происходит по основанию нерыночности цены, говорит вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов. Соответственно, необходимо провести оценку стоимости имущества при его покупке с привлечением независимого эксперта. Актуальная судебная практика исходит из допустимости дисконта в 20% от рыночной стоимости, отмечает эксперт.
Иногда собственник может предложить одному из кредиторов купить недвижимость дешевле рыночной цены в счет уплаты долга, отмечает Ташлыков. Если это будет указано в договоре, то суд посчитает, что сделка ущемила права других кредиторов: один из них вернул всю сумму, а другие не получили ничего.
Почему важно, сколько квартир у покупателя
Закон защищает покупателей, для которых спорная недвижимость - единственное жилье. Считается, что этот факт говорит об их добросовестности.
Даже при аннулировании сделки покупатели, приобретавшие жилье заметно дешевле рынка, получают преференции. Так, если объект продадут на торгах, деньги не добавят в конкурсную массу, а сразу выплатят покупателю сумму, за которую тот купил жилье. Также покупатель имеет приоритетное право выкупа квартиры перед другими участниками торгов - он может оставить за собой квартиру, доплатив недостающую сумму (разницу между затраченной на приобретение квартиры суммой и ее рыночной стоимостью).
А вот если недвижимость не одна, то покупатель встанет в общую очередь с другими кредиторами. В этом случае вернуть полную сумму, потраченную на покупку недвижимости, вряд ли получится, отмечает эксперт. В этом случае квартира продается с торгов, сумма от продажи поступает в общую конкурсную массу, и вся эта масса будет пропорционально долгам распределяться между кредиторами. Покупатель лишается квартиры, и вернут ему, возможно, не всю сумму, потраченную на ее покупку, а только часть.
Занижение цены в договоре
Слишком дешевые квартиры и дома или слишком большие скидки обычно скрывают проблемы, которые проявляются уже после сделки, говорит Ташлыков. Также покупателю лучше не соглашаться на занижение цены в договоре. Иногда продавец предлагает это, мотивируя тем, что не хочет платить большие налоги. Однако при аннулировании сделки покупатель официально сможет требовать лишь сумму, которая указана в договоре.